物流园区如何做好规划和运营管理
物流园区如何做好规划和运营管理
你知道物流园区如何做好规划和运营管理吗?你对物流园区如何做好规划和运营管理了解吗?下面是我为大家带来的关于物流园区如何做好规划和运营管理的知识，欢迎阅读。
规划和运营
物流园区规划是一个全面、系统的流程，可分为可行性分析、园区选址、内部功能结构设计与布局三个部分。
园区的选址是物流园区投资建设非常重要的环节，好的位置是决定物流园区成本控制的关键因素，好的选址也意味着物流园区成功了一半。如果要投资建设一个园区，要规划园区的定位，如：区域组织性的园区、商贸物流性的园区、产业基地型的园区、运输枢纽型的物流园区、综合型物流园区等。
园区选址有几项原则：第一，经济合理性的原则。需要从以下几个方面需要考虑：(1)物流现状分析和预测情况;(2)园区区位情况;(3)园区交通条件;(4)园区产业及消费支撑条件;(5)基础设施情况。第二，整体规划和适度超前的原则。第三，当地经济结构合理性的原则。
在具体的运营管理中，普洛斯提出了“双C法则”。第一，资金。第二，客户。
普洛斯一直保持90%的出租率，有四点原因：首先，普洛斯的物流园区定位很清晰。普洛斯对整个物流园区投资建设有很严密的项目评估流程，通过这个评估流程，客户需求的分析，很明确要建设什么样的园区，在哪里投资建园区。
第二，有效的客户管理系统。有了客户，就需要把客户很好管理起来。普洛斯有一整套CRM的系统，对客户全程跟踪，这样能够更好地满足客户未来的扩张。
第三，全面的激励和营销。物流园区很重要的指标是出租率，无论是普洛斯前线的物业经理，还是办公室的文职人员，有时间都会去推销普洛斯。
第四，注重客户满意率。中国物流园区还处于比较初级的阶段，有很多新技术、新方法可以引入。普洛斯在这方面也在不断地提升和探讨，希望通过这样的提升和探讨，不断满足客户日益增长的多样化需求。
两个案例
(一)电子商务物流园运营和规划特色——以唯品会普洛斯物流园为例
电子商务物流园的运作特点：一是注重“最后一公里”;二是大量的分拣配送作业，系统对园区电力系统，屋面系统有特殊需求;三是车辆众多，园区车辆及秩序需要管理，人员密集，需要对园区功能定位的设计辅助配套需求;四是电商有很多促销，有很多季节性的高峰，对物流园区的保障能力提出了挑战。
普洛斯针对电商运作特色采取了相应的措施：第一，电商对满足“最后一公里”有要求，普洛斯帮助电商确定哪些位置是物流园区中最佳的位置，是否能满足最快的把商品交付到使用者及客户手里;第二，普洛斯做一些精确的计算，包括扩大电力的供应和屋面的承载，同时为一些地方配备备用的发电机组，保障园区电力;第三，采取人车分流设置和车辆管理系统来保障整个园区的车辆安全;第四，普洛斯会根据园区的特点，增加配套设施，比如食堂、宿舍、停车棚等，包括园区需要的公共休闲设施，把普洛斯园区建成一个“小社会”，来满足园区内物流人的需求。第五，为了应对季节性高峰需求，普洛斯基本上都会提前一个月，跟客户进行沟通，满足在高峰期季节性运作需求。
从2009年到2013年，普洛斯电子商务企业的比例从3%到22%，抓住了整个电子商务强劲的增长机遇，和国内很多电商企业展开合作，快速推进全国性网络布局。唯品会就是与普洛斯合作的众多电子商务企业之一。唯品会与普洛斯在中国展开了全国范围的合作，唯品会目前在中国共有四个配送中心，其中有两个选择了普洛斯物流园，普洛斯淀山湖物流园是其中之一。
唯品会是做奢侈品电子商务的企业，普洛斯的唯品会华东物流配送中心基地位于昆山市南部，淀山湖北部。土地现状平整，无任何建筑物，周边供电、供水等配套齐全，辐射整个华东区，因为离上海很近，距离最近的高速公路也只有4公里，A30只有7.5公里，所以它是最佳的可以做结点性的物流园区，总的建筑面积是13万平米，是普洛斯为唯品会专门定制的园区。
普洛斯仓库设计很独特，一般物流园区的仓库，都是独栋设计。对于电子商务的企业，很希望把多库连起来形成一个巨型的仓库来提高效率。普洛斯借鉴了天津亚马逊及昆山花桥亚马逊的成功经验，通过多库结合，形成“巨型仓库”。在仓库北侧设置了收货区，在南侧设置了发货区，收发货区每个柱跨都设置了货物升降平台以及提升门，仓库之间则通过叉车来流通，形成快进快出的周转模式，提高了周转效率，解决了单栋仓库无法达到的灵活性。
(二)普洛斯苏州物流园
普洛斯苏州物流园是普洛斯于2004年进入中国的第一个项目，是跟苏州工业园区合资的项目，占地50多万平方米，服务55家国内外知名的客户，是华东地区现在规模最大、综合实力最强、专业化的物流园区。物流园区有很好的地理位置，位于沪宁高速公路出口处，不仅服务于整个园区工业，也可以服务长三角市场的配送。很多知名的企业都引入到这个物流园区中，而且形成了整个园区产业链上下游的整合。普洛斯正在做O2O的创新，以此来增强客户的服务体验。初步在苏州园区做一些试点，作为打造产品的“服务中心”，初步规划由园区现场服务点、基于微信的信息平台两大模块构成。服务中心——园区现场服务点是基于现有物业服务进行提升和功能拓展，并引入外部服务资源，形成“基础物业服务+增值物业服务”的一体化服务能力;服务中心——基于微信的信息平台，可为各类用户提供便捷的工具(如服务申请、协作执行、评估)，亦便于一定的信息服务和用户交互。通过引入第三方服务厂商在服务平台中，来更好地为园区内的'客户服务。
普洛斯是新加坡上市、全球领先的物流基础设施服务商和提供商，在全球的总资产为190亿美元，拥有2690万平米物流园区。2014年2月，普洛斯成功引入了25亿美元投资，业务网络主要围绕中国、日本、巴西三个国家，在中国主要枢纽城市都有普洛斯的物流园区，总建筑面积达到了1940万平米，已经建成园区的面积达到了960万平方米。
普洛斯的业态主要有四种：一是通过现代物流枢纽的产业聚集园区平台，带动周围相关产业的积聚和能级的提升;二是通过多模式的供应链服务的集成，以物流为纽带带动多行业联动发展，从而提升园区周边和整个产业区的物流效率;三是通过物流园区的信息化建设，联合设施、设备供应商的信息、第三方物流的信息，形成物联网和云物流为支撑的信息平台。四是建立物流金融平台，为客户提供融资租赁服务。
普洛斯致力于设施网络平台和物流资源整合平台建设，形成一种开放、多种合作的模式。合作模式可分为四大类，第一种是股权合作模式。第二种是资产管理模式。第三种是股权合作加资产管理的模式，既可以参股，也可以合资建设。第四种是服务商的战略联盟。普洛斯搭建整合的平台，欢迎第三方物流平台、设施设备企业能够跟普洛斯联合，形成战略联盟，共享客户的资源，更好地服务整个物流业的客户。
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物流园区规划运营必须考虑哪些问题
物流园区规划运营必须考虑哪些问题
据中国物流与采购联合会、中国物流学会发布数据显示，我国2015年各类物流园区数共计754家。但是按照我们国家的行政区划，全国地级以上城市287个，县级市和县2100个，市辖区852个，合计3239个。
各地政府都在大张旗鼓地规划建设甚至不是一个而是若干个物流园区，把物流产业作为拉动城市经济发展的主导产业和新的经济增长点。
据不完全统计，目前我国由各级政府主导的各类工业园区已达上万个。因此保守估计，我国各类物流园区的数量也应当在数千家!
我国物流园区种类繁多，没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是“根据物流园区依托的对象，把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。但是在实际建设和运营中，往往会演化成各种不同具体业态。
比如按照物流园区的规模和功能，广义的物流园区又分为物流园区(狭义的，一般是政府主导，占地从几千亩到几十平方公里不等)、物流基地(一般占地在几百亩，吸引其他物流企业入驻)和物流中心(一般占地也就几万平方米，大型物流企业自用为主)三大类。
随着众所周知的房地产调控政策的持续影响，地产商开始介入物流园区项目，物流园区的开发模式也呈现多元化，包括政府主导、大型物流企业自用和物流地产开发等。而且，物流园区的经营模式也从仓库出租到增值服务，对物流园区的后期运营提出了更高的要求!
因此，物流园区在具体规划、建设和运营时，要重点考虑以下7个方面的问题。
1、深刻把握宏观经济发展环境和项目地的城市产业结构与市场客户需求
在进行物流园区项目选择时，首先要考虑的不是政府政策，也不是投资者的实力，而是市场需求是否支持项目发展。
物流园区项目的宏观把握有三个要点：
(1)宏观经济环境分析。
一般来说，宏观经济环境分析要从三个层面和两条主线来把握。三个层面即全国层面、省市(地区)层面、本地层面。而两条主线即总体经济和物流行业，包括现状，特点，问题，趋势等。
(2)当地城市产业结构分析。
一是了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布。二是当地物流产业发展情况，包括发展现状，未来规划，相关优惠政策等。
(3)市场需求分析。
当地物流需求是产地物流?如果是，那么主要企业是谁?主要产品是什么?或是销地物流?如果是，那么主要需求企业是谁?需求什么?还是中转地物流?如果是，本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求?
2、要踏踏实实进行实地市场调研，分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业
考察宏观市场需求后，还要实地调研项目周边市场竞争的状态，寻求可供选择的差异化策略。
物流园区项目的实地调研，一般也是要从三个方面进行：
(1)周边主要产业(工业)园区。
即对项目所在地一定半径区域内的各类产业(工业)园区情况进行分析研究，包括这些园区的发展目标，功能布局，未来规划，入驻企业，优惠政策等。这些园区有可能为项目提供市场需求，也可能与项目产生竞争。
(2)周边物流园区及其入驻企业。
包括已经建成正在经营的和规划中拟建的各类商贸市场、货运市场，以及这些市场的主要入驻企业和业户。对重点市场和企业进行深度访谈，进行优劣势对比分析，从而形成实地市场调研报告，供项目决策参考。
(3)潜在客户需求。
具体了解项目地的主要制造、商贸、以及第三方物流企业情况。对这些企业进行物流需求调查，了解它们入驻项目的可能性。对那些潜在目标客户，要进行逐个的“地毯式”调研，为项目后期招商积累客户。
3、项目地的区位交通情况，是项目战略定位的客观基础
城市的区位与交通，是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说，区位交通是客观存在的，难以改变的。因此，要给予足够的重视。
(1)区位优势。
具体分析项目所在地城市本身的自然情况。包括城市性质(是工业城市，是商贸城市，还是旅游城市?)，目前的经济总量以及发展趋势，人口规模等。
宏观上，了解项目所在地城市在地区经济、区域交通中的地位和作用。是核心枢纽?还是辅助从属?微观上，要具体了解项目地周边四邻情况。即项目所在区域的控制性规划，周边相邻的都有什么项目规划。
(2)交通优势。
根据项目初步定位和项目周边的实际情况进行分析。如：公路，即临近项目地的高速公路，国道，省道，以及其它道路。
铁路，特别是与铁路货运站的距离和目前铁路运输的大宗物资主要种类是什么。港口，了解当地港口集装箱，散杂货，特种码头等情况，保税监管情况。机场，一般附加值高的货品会关注机场货运。(如果建设空港物流园区会重点进行分析。)
在交通优势分析中，一般以某种运输方式为主进行分析。如公路港主要考虑公路情况，也会考虑多式联运的可能性。
4、项目的具体战略定位和规划设计
物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果，主要是忽视前期的战略定位，结果就是先天不足，无法满足客户需求。
把握物流园区项目的战略定位，主要是以下三个方面：
(1)基本的战略定位。
即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源，确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区?如果做货运型物流园区，是单纯的公路港，还是公铁联运，铁海联运等等?要具体化，市场针对性要强。战略定位包括市场定位(细分市场在哪里)，客户定位(具体是哪些企业入驻)，产品定位(园区的建筑形态如何)，品牌定位(市场形象如何)等。
(2)主要功能确定以及分区的空间布局。
项目的主要功能。即项目有哪些主要功能，如办公、交易、仓储、配送、信息、配套服务等等。各功能区的主要经济技术指标，以及相互关系。
比如，每个功能区多大面积，将来计划有多少家企业入驻。平均每家企业的办公面积，仓储面积和停车需求如何。各功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象，也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。
(3)具体规划设计。
包括建筑形态(外观和内部)，道路规划(人车分流)，景观绿化等。而且具体规划设计既要考虑租售经营的需要，也要具体照顾物流作业的技术需要。
5、要在开工前确定项目的开发和盈利模式
大家都知道，物流园区是投资大、周期长的项目。传统的`物流园区就是依靠园区租金收入。而现代物流园区要成为第四方物流服务平台，需要向入驻企业提供增值服务。因此，确定园区项目的经营模式，才能形成园区建设与运营的良性发展。
(1)土地规划。
物流园区用地一般属物流用地，因自身配套服务需要(国家规定物流用地比照工业用地)，可以根据实际情况申请部分市场(商业)用地。土地价格与当地政府具体洽谈，协议确定。也要走招拍挂流程。在规划条件方面，配套部分保持在20-30%为宜。
(2)开发原则。
正因为物流园区项目占地面积大，建设周期长，而且招商、培育也需要一定时间。因此，建议物流园区项目的开发原则为：统一规划，分期开发;滚动发展，分块管理。
(3)经营模式。
物流园区的具体经营模式有三种，一是全部持有出租，二是全部销售，三是租售结合。因物流园区投资大，全部持有出租的资金压力也就比较大。而如果全部销售，也难以对入驻企业(业户)进行整合管理。因此，采取租售结合的模式是最佳的选择。
(4)项目后期运营的收入结构。
除了房屋租金(含物业费)外，还有业务整合收入(入驻企业产生新的业务需要)，信息服务收入(为入驻企业和相关企业提供)，以及其它收入。
6、做好项目的后期运营管理服务，是决定项目成功的保证
物流园区项目的成功，市场调研是前提，战略定位是关键，运营管理服务是保证。做好物流园区的后期运营管理服务工作，就是要“1+1”，即建设一个体系——园区公共服务体系，搭建一个平台——物流信息服务平台。
(1)园区公共服务体系。
包括5个方面：
一是专业性物业管理服务。如同住宅小区的物业管理，为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等基本服务。
二是一体化行政服务。包括统一办理工商注册，税务登记、银行开户代办，统一开具发票，办理行政许可(开展物流业务的行政审批)等。争取引进相应的工商、税务、银行机构，以及政府行业管理部门入驻园区。
三是企业管理服务。因为入驻物流园区的企业大部分是中小型企业，园区要有专门的机构和人员为它们提供人力资源、财务记账、法律合同等服务。也可以推荐社会机构长期合作。
四是业务整合服务。为入驻企业提供业务信息，提供辅助性业务服务(如配送、装卸等)，使得入驻企业集中核心业务成长。
五是物流金融服务，包括贷款，担保，保险，融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。
(2)物流信息服务平台。
包括2个方面，一个是外部的公共信息服务，另一个就是园区内部的业务管理信息系统。由园区统一开发建设业务管理信息系统，既可以满足入驻企业业务管理的电子商务需要，也会降低这方面整体的投资和费用。
7、获得政府的相关扶持政策
物流产业列入国家十大产业振兴规划，物流园区作为重点工程，可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。
(1)国家产业政策导向和资金支持。
物流园区项目在当地政府(发改委)办理立项手续后，要争取列为省重点工程项目。由此向国家有关部门申请扶持政策。
(2)当地政府的具体有关政策。
土地政策：土地价格在挂牌前签订协议确定。
规费政策：项目开发建设过程中，市区两级行政事业收费减免。
税收政策：无论建设期和经营期，园区项目缴纳的税收，地方(市区两级)留成部分至少可以做到“免二年再减半征收三年”。特别要提醒的是，入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业来说很重要!
其他政策：如政府代办项目手续办理，行业规范管理(政府下发文件，要求相关企业进驻，便于招商)，以及实际的财政资金支持等。
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成功的港口物流园区应具备哪些基本要素
1、物流园区的前期调研和战略定位。物流园区成功的基本标志就是“客户多，货量大，成本低”。物流园区的考虑因素主要包括区位交通、产业基础和市场需求及自身资源等。因此，在充分的市场调研和分析沟通的基础上，准确进行物流园区的战略定位(包括产品定位、市场定位、客户定位和品牌形象定位等)，就显得尤为重要。
2、物流园区的规划设计和开发建设。物流园区功能的发挥，依靠其规划设计更加符合市场和客户的需求。因此，在园区的概念规划、功能设计和技术实施三个阶段，要依据市场分析和战略定位，依据物流作业的专业要求，不能照搬、照套商业、工业或者其他同行的做法。同时，要做好开发建设的组织管理，搞好项目控制。这也是物流园区成功的基础。
3、物流园区的招商合作和运营管理。如果说战略定位是物流园区成功的前提，那么运营管理就是物流园区成功的关键和根本。要构建园区管理运营的公共服务体系和电子商务信息平台，实现一体化整合服务，为入驻物流企业提供增值服务。
要高度从市场需求的角度，重视物流园区的营销推广和招商合作，制定合理的投融资策略，确定物流园区的创新经营模式，实现物流园区投资建设和整体运营的经济效益与社会效益的最大化。
当然，物流园区的开发和运营是一个系统工程，还会涉及到信息平台和投融资等诸多问题……
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如何做物流园区规划，包括哪些方面的内容？
"中机院"规划专家认为物流园区规划主要包括以下七个方面：
1、物流园区发展环境分析
2、物流园区需求分析
3、物流园区战略定位
4、物流园区的功能与空间布局
5、物流园区建设经营模式
6、物流园区建设发展措施
7、投资估算、资金筹措和经济效益分析
物流园区规划的过程包括哪些步骤
分析研究
(1)分析中国物流行业概况(政策、资本、运作、购并)。
(2)分析所规划的物流园区在所在地第三方物流市场中可能占有的容量，及其各细分市场的容量和成长率。
(3)分析所规划的物流园区的经营网络、所在地及相关地区的现实和潜在的物流客户群状况
(4)结合具体情况，分析和确定所规划的物流园区在有效的物流半径内所提供服务和产品的类型及其发展方向和潜力。
(5)分析和确定所规划的物流园区的客户能力、运作成本及对进驻企业的整合价值
(6)结合所规划的物流园区的优势和物流市场竞争情况，分析并确定所规划的物流园区未来可能的业务目标
(7)评估所规划的物流园区潜在的商业风险:业务风险，技术风险，财务风险和资源风险，及其相应对策
战略分析
(1)分析和评估所规划的物流园区工程完工后的战略和竞争实力(SWOT)即:优势、劣势、机会、威胁
(2)价值贡献和运作能力
体系设计
(1)运输体系规划
(2)物流系统的衔接与配合
(3)物流功能、业务流程与信息系统的整合
(4)进驻企业与物流中心的合作竞争
(5)信息系统规划
物流园区设计要点
一、物流园区项目设施
物流园区项目内部规划和建设完善的道路、桥梁、站场网络，与高速公路、城市环路、国道主干线、铁路、机场等要有方便的接口，按照规划面积的要求规划道路；设计和安装明确的交通标志；必须实现铺设完善的宽带电信网络；按照规划面积的要求规划绿地；给水、排水、电力、供热、燃气、环保、防灾、安全保卫等网络设施一次总体规划，统一施工。
物流园区项目建设轻钢结构仓库、普通平房库、露天仓库、集装箱堆场、停车场、冷藏库、冷冻库、危险品仓库等物流基础设施。建设完善的辅助及配套设施，如停车场、加油、洗车、汽车修理以及生活、办公、商品展示等设施，同时设立邮政、快递、银行、保险、税务、质检等的营业机构。
物流园区项目使用自动化的装卸、搬运、传送和分拣设备、标准托盘、高价立体仓库、巷道堆垛机、计算机控制系统、数字识别系统、EDI系统、全球卫星定位系统、地理信息系统等，目的是要建设成工业化、数字化的物流园区项目。
物流园区项目需要建立先进的指挥调度与监控系统和公共物流信息网络平台，建立物流资源网、设立平台物流运价指数、建立物流资源招投标与拍卖系统。
二、功能设计
功能设计主要采用自上而下的方法，即在确定物流园区规划原则以后，对物流园区功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列最先进的案例，总结最适合的经验。
整个物流园区开发项目将被划分为几个大功能区域，例如物流作业区和管理服务区，策划者再从最佳实践经验，以及市场调查得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名，定义，分配相应的面积，引入相关的设施，设备和IT系统。功能规划的最后一步将是对物流园区开发的核心流程进行定义和描述。这些流程包括：集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业流程、空港、海港、铁路物流服务流程等。
物流园区开发项目内部功能区的规划建设还没有统一的规划框架，是由于物流园区内部功能区策划主要是对服务功能的微观设计和定位。
首先需要进行客户需求与系统分析，即根据目标需求，结合物流园区开发项目辐射区域的实际情况，细分市场，划分功能类型。然后是进行功能定位和功能区域规划，即通过把各个单一的服务功能向与物流园区项目归并和整合后来确定功能区域数目和类型。再次是进行功能区域系统布置。最后是对策划方案进行评价。
（一）物流园区开发项目内部功能区规划建设的步骤如下
1、客户需求与系统分析
客户需求与系统分析是物流园区开发进行功能定位和功能区域策划分不可缺少的前提条件，其内容主要是通过市场调研，如现场调查、集中访谈、表格问卷调查等方式，摸清主要客户的物流需求，包括物流服务需求功能种类、物流需求量、物流流向等基本数据。在此基础上，对所获取的数据进行相应的系统分析，以便整理出策划所需要的信息。
由于物流园区开发项目需要依托一定的市场来规划建设，在物流园区开发策划前期的可行性论证中，其服务对象应已明确，因此，客户需求分析的主要对象应是物流服务辐射范围内的各类工商企业。在各种调研内容中，物流需求量和流向以及在此基础上的预测数据是确定物流园区规模与建设地点的重要依据，而物流服务需求功能的调查是确定所需服务功能区的重要依据。物流服务需求功能的调查可采用表格形式，被调查企业可根据自身的需求在空格中选择。
在选择调查企业对象时，辐射范围内的大型制造企业和大型商贸企业将是调研的主要对象。在物流服务需求功能的调查中，可事先设计好各种服务功能，且列出的服务功能应力争全面，并应留有足够的空格以便被调查对象选择或根据自身服务需要进行相应的补充。
由于物流园区的建设通常呈现出阶段性的特点，因此，服务功能需求还应区分时间阶段，如近期、中期和远期等。对各种被调查的物流服务功能需求进行汇总后，最后可总结出各阶段物流服务功能设置进程表，其中近期、中期和远期的确定以所有被调查对象中所选最大比例数据为依据。
2、功能定位和功能区域确定
确定功能定位。物流园区的功能定位是其战略定位和市场定位的外在体现，是按照战略定位和市场定位对物流园区的物流服务能力进行规划设计，主要是为了满足目标市场客户的物流需求。功能定位主要应确定两方面的内容：物流园区在不同规划阶段内应具有物流服务功能；根据确定的物流功能进行空间分配，即划分若干物流功能区域。
通过对辐射范围内潜在目标客户的调查分析，可了解的客户物流服务功能需求类型和层次。但是从调查本身分析来看，通常存在一定的局限性，主要表现在：一方面，调查样本的广泛代表性受到一定制约，不可能对所有客户进行调查；另一方面，抽样调查以现有的客户为主，对潜在物流客户的调查通常不足。
（1）功能定位要体现四个原则
一是前瞻性原则。即物流园区的功能定位既应满足现在客户的需求，又要满足未来客户的需求。
二是综合性原则。即物流园区的功能定位应综合调查的结果、物流产业的发展趋势、经济结构的调整及外来竞争压力等许多因素综合确定。
三是阶段性原则。即物流园区的功能应体现不同规划阶段的特点，能根据不同阶段内的需求变化进行扩展。
四是层次性原则。即物流园区的功能应体现出层次性，在发展建设初期应以物流基础性的服务功能为主，而在发展成熟期应逐步拓宽到增值服务层次的功能。
此外还要确定服务功能区域。从目前物流园区的规划情况看，物流园区中的功能区通常包括仓储中转区、集散配送区、流通加工区、商务办公区、生产服务区、生活服务区等，但对于一个特定的物流园区开发究竟需要规划哪些物流服务功能区，应该以其腹地范围内的市场需求分析为基础，以该物流园区所在地的现有物流资源和设施的整合和优化为依托，在明确其物流服务对象、服务内容及服务方式的基础上，通过调查所需的物流服务需求功能，结合一定的原则来确定。
服务功能区域的确定对物流园区开发的规划具有决定性意义。一方面，确定功能区域也就大体确定了物流园区开发的内部总体结构：另一方面，功能区域是物流园区开发内部布局的基本空间单元。
（2）功能区域主要有三个方面的内容
一是确定功能区域的数目；
二是确定功能区域的类型、承担功能及主要服务对象：
三是确定功能区域内部的细部组成和相互关系等。
其基本确定方法是将功能类型相同或相近的各个单一服务功能进行归并和整合为，使其一个物流功能区域，可得到所需的物流功能区域数目和类型。
（3）功能区域的确定过程中兼顾的原则
一是市场性原则。即物流园区的功能区域设定必须以物流市场需求为基础，立足现有物流需求，同时功能区域的类型和服务对象必须明确，能在市场经济的原则下进行规划、建设和运作。
二是整合性原则。即物流园区功能区域的选定必须能有效整合现有的物流资源和设施，能对原有物流系统进行补充和完善。
三是系统性原则。即物流园区功能区域之间功能上必须具有互补性、协作性和整体性，使这些功能区域既能独立承担物流服务业务，同时又能共同承担层次更高、技术含量更高的增值物流服务，体现出物流园区物流系统化、层次化运作的能力。
四是柔性化原则。即物流园区功能区域选择既要能满足现有市场的需求，又要满足未来发展的需求，具有一定的可扩展性和前瞻性。
五是动态性原则。即物流园区功能区域的选择应根据市场需求环境的变化进行多阶段修正，具有一定的动态特性。
3、功能区域系统布置
物流园区开发项目的功能区域系统布置就是在体现物流园区整体运作效率最大化的前提下，将所确定的所有物流功能区域进行系统布局。目前，应用于传统设施布置的方法大致可分为两类：一类是计算机化布置方法，即采用计算机辅助求解的布置方法，如CRAVF法(Computerized Relative Allocation ofFacilities Technique)、CORELAP法(ComputerizedRelationship Layout Planning)、 ALDEP法(Automated Layout Design Procedure)及MULTPLE法(Multi- Hoor Plant Layout Evaluation)等；另一类是定性与定量相结合的经典方法，如SLP法(Systematic Layout Planning，SLP)。物流园区内部功能区布局规划涉及较多的定性因素，因此，应用单纯的数学模型求解难以达到理想的效果，而SLP法结合了定性和定量分析，较宜适用于物流园区内部功能区域的系统布置。对上述规划方案，采用系统评价方法，最后选择最优的系统布置方案。
